STJ proíbe locação de imóveis em condomínios residenciais. E agora?

Na última semana, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
recurso especial nº 1.819.075/RS, por maioria de votos, entendeu que as locações
de imóveis condominiais realizadas por meio de plataformas digitais, como é o caso
do Airbnb, não são consideradas locações residenciais, podendo, portanto, ser
proibidas pela convenção do condomínio que possuir essa destinação.

De acordo com o STJ, caso a convenção do condomínio preveja a
destinação residencial de suas unidades, os proprietários não poderão explorar as
locações temporárias oferecidas e intermediadas pela plataforma virtual.

O julgamento colocou em confronto importantes aspectos do direito
privado, inclusive do direito de propriedade. De um lado, o condomínio afetado
defendia que as locações eram incompatíveis com a “destinação primordial dada ao
edifício pela convenção condominial” e que estava havendo “uso nocivo da unidade
privada”. De outro, os proprietários das unidades (e o Airbnb perante o STJ)
defenderam a regularidade das locações residenciais por temporada realizadas via
aplicativo conforme artigo 48, da Lei de Locações. 1

O STJ, confirmando o entendimento apresentado pelo Tribunal de
Justiça do Rio Grande do Sul, negou provimento ao recurso especial apresentado
pelos proprietários e manteve a proibição das locações por meio de plataformas
digitais, pois a convenção do condomínio em litígio previu a destinação residencial
de suas unidades.

No julgamento, não se reconheceu ilicitude dos contratos atípicos
estabelecidos na plataforma, mas entendeu-se que “o direito do proprietário
condômino de usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos
artigos 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/1964, deve
harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das
demais múltiplas propriedades abrangidas no condomínio, de acordo com as
razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações
concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício".

1 Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do
locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu
imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não
superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

A decisão não é definitiva e, embora não possua efeitos amplos
abrangentes, revela uma importante orientação jurisprudencial conferida pela mais
alta Corte de Justiça a respeito do tema, especialmente porque não há até o
momento legislação específica que regule as locações praticadas pelo Airbnb.
Assim, até que haja definição legislativa sobre as atividades
econômicas exercidas pelo Airbnb e seus “anfitriões” (proprietários dos imóveis
disponíveis na plataforma), é importante que as convenções condominiais regulem
com clareza a destinação das unidades e a possibilidade (ou não) de utilização das
plataformas digitais pelos seus condôminos.
Fonte: REsp n° 1.819.075/RS