POR QUE O CREDOR FIDUCIÁRIO DE BEM IMÓVEL TEM ACIONADO O PODER JUDICIÁRIO?

Por Giovanna Vieira Portugal Macedo – Advogada da Área Cível do escritório Becker Direito Empresarial

Como sabido, a alienação fiduciária é uma das garantias mais utilizadas no Brasil em razão da sua velocidade no procedimento de execução em caso de inadimplemento da dívida, e a possibilidade de fazê-la extrajudicialmente, isto é, junto ao Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel esteja matriculado.

A Lei 9.514/97 prevê que a arrematação do bem garantido em leilão ou a própria consolidação da propriedade, tem como resultado a quitação recíproca entre as partes, independentemente da existência de saldo devedor.

Em razão do disposto na referida lei, a construção jurisprudencial e doutrinária nos últimos anos firmou-se no sentido de que o credor não seria possível cobrar eventual saldo da dívida, o que atualmente vem sendo fortemente questionado pelos credores.

Portanto, a discussão atualmente posta é a da possibilidade de o credor buscar a satisfação do saldo da dívida, caso existente, após o procedimento de execução da garantia fiduciária.

O fundamento utilizado pelos que defendem a possibilidade de continuidade da persecução do saldo devedor decorre da atual redação do artigo 1367 do Código Civil, que prevê que a alienação fiduciária se sujeita ao Capítulo do Código Civil inerente às garantias reais.

Na prática, a diferença é a de que no Capítulo referente às garantias reais, que agora é aplicado às alienações fiduciárias, existe a previsão de que quando excutido o penhor, ou executada a hipoteca, o produto não bastar paga o pagamento da dívida e despesas judiciais, continuará o devedor obrigado pessoalmente pelo restante.

Argumento contrário a este é o de que o Código Civil, sendo lei geral, não pode se sobrepor à Lei 9.514/97, por ser lei específica, e, portanto, não seria possível perseguir eventual saldo remanescente.

Considerando a ausência de entendimento pacífico a respeito do tema até o presente momento, para tentar superar a insegurança jurídica travada a respeito do tema, os credores vêm ajuizando Execuções cumuladas com pedido de arresto, e posterior penhora, para o fim de continuar perseguindo eventual saldo remanescente.

A discussão a respeito da possibilidade da Execução judicial que envolve alienação fiduciária de bem imóvel foi levada Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial 174.9448/SP, e ainda pende de decisão.

No caso levado ao Superior Tribunal de Justiça, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo havia firmado entendimento no sentido de que a adoção do procedimento extrajudicial para consolidação da propriedade fiduciária previsto na Lei 9.514/97 configura  faculdade atribuída ao credor, que pode optar pela via executória, tendo-se em vista que também dispõe de título hábil para tanto, atrelado a esta garantia.

Não se olvide que a discussão aqui trazida certamente trará repercussões ao mercado, considerando que pode ter como consequência eventual diminuição do crédito ou aumento do custo para o tomador.