STJ proíbe locação de imóveis em condomínios residenciais. E agora?

Na última semana, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do recurso especial nº 1.819.075/RS, por maioria de votos, entendeu que as locações de imóveis condominiais realizadas por meio de plataformas digitais, como é o caso do Airbnb, não são consideradas locações residenciais, podendo, portanto, ser proibidas pela convenção do condomínio que possuir essa destinação. De acordo com o STJ, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial de suas unidades, os proprietários não poderão explorar as locações temporárias oferecidas e intermediadas pela plataforma virtual. O julgamento colocou em confronto importantes aspectos do direito privado, inclusive do direito de propriedade. De um lado, o condomínio afetado defendia que as locações eram incompatíveis com a “destinação primordial dada ao edifício pela convenção condominial” e que estava havendo “uso nocivo da unidade privada”. De outro, os proprietários das unidades (e o Airbnb perante o STJ) defenderam a regularidade das locações residenciais por temporada realizadas via aplicativo conforme artigo 48, da Lei de Locações. 1 O STJ, confirmando o entendimento apresentado pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, negou provimento ao recurso especial apresentado pelos proprietários e manteve a proibição das locações por meio de plataformas digitais, pois a convenção do condomínio em litígio previu a destinação residencial de suas unidades. No julgamento, não se reconheceu ilicitude dos contratos atípicos estabelecidos na plataforma, mas entendeu-se que “o direito do proprietário condômino de usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos artigos 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/1964, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício". 1 Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. A decisão não é definitiva e, embora não possua efeitos amplos abrangentes, revela uma importante orientação jurisprudencial conferida pela mais alta Corte de Justiça a respeito do tema, especialmente porque não há até o momento legislação específica que regule as locações praticadas pelo Airbnb. Assim, até que haja definição legislativa sobre as atividades econômicas exercidas pelo Airbnb e seus “anfitriões” (proprietários dos imóveis disponíveis na plataforma), é importante que as convenções condominiais regulem com clareza a destinação das unidades e a possibilidade (ou não) de utilização das plataformas digitais pelos seus condôminos. Fonte: REsp n° 1.819.075/RS