MEDIDA PROVISÓRIA VIABILIZA O COMPARTILHAMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Por Jéssica Louise Neiva de Lima

Com o objetivo de fomentar novas concessões de crédito imobiliário para pessoas físicas e jurídicas que já se utilizaram de seus imóveis em operações de crédito anteriores, a Medida Provisória 992 publicada em 16 de julho de 2020 viabilizou o compartilhamento da alienação fiduciária de um bem imóvel: “Art. 9º-A Fica permitido ao fiduciante, com a anuência do credor fiduciário, utilizar o bem imóvel alienado fiduciariamente como garantia de novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza, desde que contratadas com o credor fiduciário da operação de crédito original.”

Com isso, será possível realizar mais de uma operação de crédito com um imóvel, desde que os contratos sejam realizados com o mesmo credor e no âmbito do Sistema Financeiro Nacional.

As operações de crédito com compartilhamento de alienação fiduciária poderão ser realizadas por instrumento particular, público e até mesmo por meio eletrônico.

Em caso de inadimplemento de qualquer um dos contratos, será possível exigir a totalidade da dívida e, consequentemente, executar o bem dado em garantia. A Medida Provisória, também prevê que, em caso de mora, seja liquidado apenas uma das operações de crédito.

Outra peculiaridade é que sendo excutida a garantia, em leilão, caso o valor não seja suficiente para liquidar integralmente o débito, será possível exigir saldo remanescente, com exceção quando uma das operações tenham natureza de financiamento imobiliário habitacional e seja contratado por pessoa natural.

O compartilhamento de alienação fiduciária otimiza a utilização de um crédito que se encontrava indisponível, pois muitas vezes utilizado em operação inferior ao valor do imóvel, tornando mais acessível o crédito e trazendo mais segurança jurídica face a garantia real imobiliária.

RENEGOCIAÇÃO DE CONTRATOS EMPRESARIAIS NO CONTEXTO DA PANDEMIA

Por Brenda de Fátima Vidal

Diante do contexto da pandemia do Covid-19, surgiram questionamentos que perpassam o âmbito jurídico. Dentre esses, está o direito ou dever de renegociação contratual, especialmente quando há omissão no negócio jurídico celebrado a respeito da possibilidade de ocorrer fato imprevisível como a ocorrência de uma pandemia.

Nos termos dos artigos 113 e 421-A do Código Civil, as partes têm autonomia contratual para estabelecer os mecanismos de interpretação do contrato, a fim de realocar racionalmente seus riscos, bem como identificar acontecimentos anteriormente não verificados ou até mesmo de incapaz constatação no momento da pactuação contratual. Em razão da pandemia, esta pode ser justamente a situação atual vivenciada por empresas de diferentes ramos produtivos.

Recentemente o Ministro do Superior Tribunal de Justiça Luís Felipe Salomão defendeu no “I Congresso Digital Covid-19 Repercussões Jurídicas e Sociais da Pandemia”, promovido pela Ordem dos Advogados do Brasil, que a renegociação contratual por meio de acordo extrajudicial pode ser medida viável para superação de dificuldades econômicas provocadas em razão do Covid-19.

Portanto, em respeito à autonomia da vontade, podem as partes contratantes realizar a renegociação contratual se estiverem diante de situação de onerosidade excessiva (artigos 478 a 480 do Código Civil), especialmente em respeito a probidade e boa-fé (artigo 422 do Código Civil) em situação caracterizada por caso fortuito ou força maior (artigo 393 do Código Civil).

Nesse contexto, por racionalidade econômica, a renegociação contratual é uma medida possível, não obrigatória, aplicável por meio da utilização da teoria da imprevisão (artigo 317 do Código Civil), que admite a possibilidade de revisão judicial do contrato quando surgir um evento de imprevisibilidade que causa manifesta desproporção no valor da prestação, a fim de prevenir dano ainda maior às partes contratantes.

LEI DA PANDEMIA E AS REGULAÇÕES TRANSITÓRIAS DE DIREITO CONSUMERISTA

Por Manoel Agripino Cecílio de Lima Jr., advogado da área Cível do escritório Becker Direito Empresarial

 Na última sexta-feira, 12 de junho de 2020, foi publicada a Lei nº 14.010/2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19).

O Projeto de Lei 1.179/2020, de autoria do Senador Antônio Anastasia (PSD-MG), previu a criação de um regime jurídico especial, com regras transitórias, para vigorar durante a pandemia do coronavírus.

O Projeto de Lei foi apresentado ao Senado Federal no final de março de 2020 e foi objeto de intensa discussão no Congresso Nacional (Senado e posterior Câmara dos Deputados).

O texto final produzido pelos Parlamentares foi enviado ao Sr. Presidente da República que, no dia 10 de junho de 2020, sancionou a Lei nº 14.010/2020, com alguns vetos.

Os vetos do Sr. Presidente atingiram parte importante do Projeto de Lei, especialmente em relação ao Capítulo IV, artigos 6º e 7º, que tratava sobre a resilição, resolução e revisão dos contratos. Ainda, vetou-se o artigo 9º, que dispunha sobre a impossibilidade de concessão liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo.

Independente dos vetos presidenciais, os quais serão objeto de análise por parte do Congresso Nacional nos próximos 30 dias, a nova lei já em vigor contém importantes alterações nas regulações privadas.

No âmbito do direito consumerista, o artigo 8º determina a suspensão do direito de arrependimento, previsto no artigo 49, do Código de Defesa do Consumidor, na hipótese de entrega domiciliar (delivery) de produtos perecíveis ou de consumo imediato e de medicamentos. A suspensão é temporária e valerá até o dia 30 de outubro de 2020.

Nesse caso, o consumidor que tenha realizado a compra de produtos alimentícios e/ou medicamentos, via aplicativo ou internet (ou seja, compra fora do estabelecimento comercial), não poderá exercer seu direito de arrependimento, no prazo de sete dias.

Diferente do que ocorria até semana passada, as compras virtuais de medicamentos e produtos perecíveis não mais poderão ser “canceladas” pelo consumidor, com base no mero arrependimento. Tal medida, com efeito, servirá para trazer maior segurança ao prestador de serviço, já que não ficará à mercê do consumidor.

Por óbvio, a legislação não excluiu a responsabilidade de troca ou devolução do dinheiro por parte do fornecedor, em caso de constatação de vício ou defeito do produto.

Além da mitigação do direito de arrependimento em tempos de pandemia, outras diversas situações privadas foram reguladas pela nova legislação, tais como a suspensão dos prazos prescricionais e decadenciais, a possibilidade de realização virtual de assembleia geral, prevista no artigo 59, do Código Civil, e de assembleia condominial, a suspensão do prazo de aquisição de bens por meio de usucapião, e a prorrogação do início de vigência das sanções previstas na Lei Geral de Proteção de Dados.

Por fim, considerando que o Sr. Presidente vetou relevantes dispositivos legais, é importante acompanharmos as futuras deliberações do Congresso Nacional, pois, caso os vetos sejam derrubados, novas regulações entrarão em vigor, afetando diretamente as relações privadas.