AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE PODE SER AJUIZADA POR COMPRADOR QUE NÃO REGISTROU O IMÓVEL EM CARTÓRIO

Por Ana Carolina Wosch, Advogada Cível da BECKER DIREITO EMPRESARIAL

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Para aqueles que atuam na área jurídica, é notória uma frase que diz: “quem não registra não é dono”, ou seja, aquele que não leva a conhecimento de terceiros a propriedade sobre o bem, não pode se opor frente aos demais para reivindicá-lo, caso seja necessário.

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça proferiu recente decisão, que revê referido conceito. A Terceira Turma reconheceu a possibilidade de o comprador do bem ajuizar ação de imissão na posse, mesmo que o imóvel ainda esteja registrado em nome do antigo proprietário ou seja; é possível a imissão na posse do imóvel nos casos em que o comprador possui contrato de compra e venda, mas não providenciou o registro do documento no cartório de registro imobiliário.

O julgamento refere-se a caso no qual os réus, ocupantes ilegais do imóvel, residem no bem há mais de 16 anos. Realizadas tentativas de acordo frustradas para desocupação do bem, o comprador ingressou com ação de imissão na posse, tendo em vista que já havia quitado todas as prestações relativas à compra do bem, mas não o havia levado a registro. A sentença (que foi mantida pelo TJSP) foi julgada improcedente pelo Juiz de primeiro grau pois, segundo entendimento do Magistrado, cabia ao comprador provar o domínio e a posse injusta exercida pelos réus.

No entanto, a decisão foi integralmente reformada pelo STJ (Resp 1724739). O Ministro Relator do caso, Paulo de Tarso Sanseverino, asseverou que a particularidade do caso reside no fato de que terceiros se encontrarem na posse do imóvel sobre o qual o comprador não possui, ainda, a propriedade; não possuindo, assim, direito real a ser exercido frente a todos. Segundo o Ministro: “O adquirente que tenha celebrado promessa de compra e venda da qual advenha a obrigação de imissão na posse do bem tem a possibilidade de ajuizar a competente imissão na posse, já que, apesar de ainda não ser proprietário, não disporá de qualquer outra ação frente a terceiros – que não o vendedor/proprietário – que possuam, à aparência, ilegitimamente o imóvel.

Sendo assim, diante de tal situação, o comprador do imóvel há de possuir meios para ter posse e poder utilizar o bem sem precisar, portanto, se utilizar das formalidades referentes ao seu registro, enaltecendo, assim, o direito de propriedade previsto na Constituição Federal.